서울 전세 조기계약 체크리스트｜4개월 전 집 구할 때 보증금·특약·등기부 꼭 확인하세요

서울 전세 매물을 찾는 시기가 예전보다 훨씬 빨라지고 있어요.
이사 한두 달 전에 집을 보던 방식에서 벗어나, 요즘은 입주 4개월 전부터 전세계약을 준비하는 경우도 늘었습니다.
매물이 부족하고 전셋값이 오르는 상황에서는 마음에 드는 집을 먼저 잡는 것이 유리해 보이지만, 계약 기간이 길어질수록 보증금과 잔금 일정이 꼬일 위험도 커져요.

 

 

왜 넉 달 전부터 전셋집을 찾을까요

자료에 따르면 지난 6월 서울 아파트 신규 전세계약 가운데 입주 4개월 이상 전에 체결된 비중은 9.05%였어요.
1년 전 3.29%와 비교하면 약 2.8배 늘어난 수준입니다.
금천구는 조기계약 비중이 21.28%에 달해 지역에 따라 차이도 크게 나타났어요.

전세계약이 빨라진 배경에는 전셋값 상승과 입주 물량 감소가 있습니다.
서울 아파트 전셋값이 오르는 가운데 입주 예정 물량도 올해 3만2,703가구에서 다음 해 1만8,475가구로 줄어들 것으로 제시됐어요.
“지금 놓치면 다음 매물은 더 비싸지 않을까?”라는 불안 때문에 세입자가 일찍 움직이는 거죠.

 

 

집을 먼저 확보하는 것과 보증금을 안전하게 지키는 것은 별개의 문제예요.
계약을 서두르더라도 등기부와 시세, 기존 세입자의 퇴거 여부는 반드시 확인해야 합니다.

 

 

현재 세입자가 정말 나가는지 확인하세요

입주 4개월 전에 나온 매물은 현재 세입자가 거주 중인 경우가 많아요.
집주인이나 중개사의 말만 듣지 말고 기존 임차인이 계약을 종료하고 실제로 퇴거할 의사를 밝혔는지 확인해야 합니다.
묵시적 갱신 상태이거나 퇴거일 협의가 끝나지 않았다면 예정된 날짜에 집을 넘겨받지 못할 수 있어요.

계약서에는 기존 임차인이 잔금일까지 퇴거하지 못하면 계약을 해제하고 지급한 계약금을 반환한다는 취지의 특약을 검토하세요.
입주 지연으로 이삿짐 보관료나 임시 숙박비가 발생할 수 있다면 책임 범위도 미리 협의하는 편이 안전합니다.

 

 

계약 전에는 시세와 권리관계를 함께 봐야 해요

전세 매물이 귀하다고 해서 주변 시세보다 지나치게 높은 보증금을 그대로 받아들이면 안 돼요.
국토교통부 실거래가 공개시스템과 인근 중개업소의 최근 거래를 함께 비교해 적정한 전세가인지 확인하세요.
매매가격과 전세보증금의 차이가 지나치게 작다면 보증금 회수 위험이 커질 수 있습니다.

등기사항전부증명서에서는 계약 상대방이 실제 소유자인지 먼저 확인해야 해요.
근저당권, 압류, 가압류, 신탁등기, 임차권등기처럼 보증금보다 앞설 수 있는 권리가 있는지도 살펴보세요.
대리인이 계약한다면 위임장과 인감증명서, 소유자 본인의 계약 의사를 추가로 확인해야 합니다.

 

 

전세 실거래가 직접 확인하기
계약하려는 주택과 주변 단지의 최근 전세가격을 비교하세요.

 

 

계약금부터 잔금까지 돈의 흐름을 맞추세요

조기계약에서 가장 흔한 문제는 보증금 반환과 잔금 지급 날짜가 맞지 않는 일이에요.
현재 집에서 보증금을 받아 새집 잔금을 치러야 하는데 기존 임대인의 반환이 늦어지면 이사 일정 전체가 흔들릴 수 있습니다.
새집 임대인도 현재 세입자에게 보증금을 돌려줘야 한다면 여러 사람의 자금이 연쇄적으로 연결돼요.

현재 집주인에게 보증금 반환 가능 날짜를 서면으로 확인하고, 새집 계약서의 잔금일과 실제 입주일도 구분해 적으세요.
전세대출을 이용한다면 대출 심사와 실행 가능 시기, 보증기관 심사 기간까지 계산해야 합니다.
대출이나 반환보증이 주택 또는 임대인의 사유로 거절될 경우 계약을 해제하고 계약금을 반환한다는 특약도 임대인과 미리 합의하는 것이 좋아요.

 

 

전세대출이 나온다는 중개사의 말만 믿으면 안 됩니다.
계약하려는 주택의 권리관계와 보증금, 임대인 조건을 금융기관과 보증기관에 직접 확인하세요.

 

 

잔금일 다음 날까지 권리변동을 막는 특약이 필요해요

계약할 때 등기부가 깨끗했더라도 잔금일까지 몇 달이 남아 있다면 권리관계가 달라질 수 있어요.
임대인이 새로운 근저당권을 설정하거나 소유권을 넘기면 임차인의 보증금 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

계약서에는 계약일부터 잔금일 다음 날까지 추가 근저당권·압류·가압류·소유권 이전 등 새로운 권리를 설정하지 않는다는 내용을 검토하세요.
이를 위반하면 임차인이 계약을 해제하고 계약금과 지급금을 반환받을 수 있다는 내용도 함께 적는 것이 좋습니다.

등기부는 계약할 때 한 번만 보는 서류가 아니에요.
중도금 지급 전, 잔금 당일 송금 전에도 다시 발급해 변동이 없는지 확인하세요.

 

 

인터넷등기소에서 권리관계 확인하기
소유자와 근저당권, 압류, 신탁등기 등 변동사항을 확인하세요.

 

 

건축물대장과 보증 가입 가능 여부도 보세요

빌라나 다가구주택, 주거용 오피스텔은 건축물대장상 용도와 위반건축물 표시를 확인해야 해요.
계약서에 적힌 동·호수와 실제 건축물대장의 호수가 다르거나 불법 증축 부분이 있다면 대출과 반환보증 가입에 문제가 생길 수 있습니다.

전세보증금반환보증에 가입할 계획이라면 계약 전에 HUG나 HF, SGI의 가입 가능 여부를 확인하세요.
주택가격과 보증금, 선순위 채권, 임대인의 보증사고 이력 등에 따라 가입이 거절될 수 있어요.
“계약하고 나중에 가입하면 되겠지”라고 생각했다가 거절되면 이미 낸 계약금을 되돌려받기 어려울 수 있습니다.

 

 

현재 집 보증금을 못 받았다면 먼저 전출하지 마세요

새집 입주일이 다가왔더라도 현재 집의 보증금을 돌려받지 못했다면 성급하게 집을 비우거나 전입신고를 옮기면 안 돼요.
주택 인도와 주민등록을 유지해야 기존 주택에 대한 대항력을 지킬 수 있습니다.

계약이 종료됐는데 보증금을 받지 못한 상태에서 꼭 이사해야 한다면 임차권등기명령을 검토하세요.
법원에 신청만 한 뒤 바로 전출하는 것이 아니라, 등기부에 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 다음 움직여야 합니다.

 

 

조기계약의 핵심은 빨리 서명하는 것이 아니에요.
기존 집 보증금 반환일과 새집 잔금일, 대출 실행일을 하나의 일정표로 맞추는 것이 중요합니다.

 

 

4개월 전 계약이라면 이 순서로 움직이세요

먼저 예산과 입주 가능 기간, 대출 여부를 정해 중개업소에 알려두세요.
매물이 나오면 기존 임차인의 퇴거 의사와 실제 입주 가능일을 확인하고, 주변 시세와 등기부등본, 건축물대장을 차례로 살펴보면 됩니다.

계약서에는 기존 임차인 미퇴거, 권리관계 변동, 대출·보증 거절에 관한 특약을 넣으세요.
그다음 현재 집의 보증금 반환일과 새집 잔금일을 맞추고, 잔금 당일 등기부를 다시 확인한 뒤 임대인 명의 계좌로 송금해야 합니다.

서울 전세 조기계약은 좋은 매물을 먼저 잡을 수 있다는 장점이 있어요.
하지만 계약과 입주 사이가 길수록 임차인 퇴거와 권리변동, 대출 승인에 변수가 생길 가능성도 커집니다.
마음이 급할수록 계약서를 먼저 쓰지 말고 보증금을 지킬 조건부터 하나씩 확인하세요.