집주인 실거주 통보 받았다면? 전세 계약갱신청구권부터 퇴거·손해배상 대응법 총정리
전세 계약 만기를 앞두고 집주인에게 갑자기 “제가 들어가 살 예정이니 집을 비워주세요”라는 연락을 받으면 정말 당황스럽죠.
당장 새 전셋집부터 알아봐야 하나 싶지만, 집주인 실거주 통보를 받았다고 무조건 바로 퇴거해야 하는 것은 아닙니다.
먼저 계약 만료일과 계약갱신청구권 행사 여부, 집주인의 갱신 거절 사유를 차례대로 확인해야 합니다.
가장 먼저 계약 만료일을 확인하세요
주택임대차보호법상 임차인은 일정한 요건을 충족하면 계약갱신요구권을 1회 행사해 2년을 더 거주할 수 있습니다.
갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다.
아직 갱신요구권을 사용하지 않았다면 이 기간을 놓치지 않는 게 중요합니다.
갱신되는 계약은 원칙적으로 기존 조건을 이어가며, 차임이나 보증금 증액은 법에서 정한 범위 안에서 이뤄져야 합니다.
현재 주택임대차보호법 시행령상 증액 한도는 약정한 차임이나 보증금의 5% 이내입니다.
“집주인이 들어와 산다고 하면 갱신청구권도 소용없는 건가?”
여기서부터 실거주 여부를 따져봐야 합니다.
집주인 실거주는 갱신 거절 사유가 될 수 있어요
임대인 본인뿐 아니라 임대인의 직계존속이나 직계비속이 실제 거주하려는 경우에도 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다.
부모나 자녀는 포함되지만 단순히 형제자매나 친척이 들어온다는 이유만으로 같은 규정을 적용하는 것은 아닙니다.
중요한 건 말 그대로 ‘실제 거주하려는 경우’라는 점입니다.
문자나 카카오톡으로 받은 실거주 통보는 삭제하지 말고 보관하세요.
통화했다면 통화 내용과 날짜도 함께 정리해 두는 게 좋습니다.
주택임대차보호법 확인하기
국가법령정보센터에서 계약갱신요구권과 갱신 거절 사유를 확인하세요.
나갔는데 다른 세입자를 받았다면?
이 부분이 가장 중요합니다.
집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절해 세입자가 퇴거했는데, 갱신됐을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 다시 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
법에서 정한 손해배상액은 별도의 합의가 없다면 ① 갱신 거절 당시 환산월차임 3개월분, ② 새 임차인과 기존 임차인의 환산월차임 차액 2년분, ③ 갱신 거절로 실제 발생한 손해액 가운데 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.
그래서 이사비 영수증, 새집 중개수수료, 계약서, 집주인의 실거주 통보 문자처럼 손해와 경위를 보여줄 수 있는 자료를 남겨두는 게 중요합니다.
실거주 여부가 의심된다면 퇴거 후 해당 주택의 임대차 관련 정보 확인 방법을 주민센터 등 관계기관에 문의해보는 것도 방법입니다.
보증금을 못 받았다면 먼저 이사하면 안 될까요?
계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 더 조심해야 합니다.
새집 일정 때문에 급하더라도 현재 주택의 대항력과 우선변제권을 어떻게 유지할지 먼저 따져봐야 합니다.
이때 활용할 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다.
임대차가 종료된 뒤에도 보증금이 반환되지 않았다면 관할 법원에 신청할 수 있고, 임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사할 수 있습니다.
체크포인트.
보증금 반환 전에 전입신고를 먼저 옮기거나 집을 인도해야 하는 상황이라면 임차권등기와 권리 유지 문제를 먼저 확인하세요.
전세보증금 반환보증도 미리 확인하세요
전세 계약 중이라면 HUG 등의 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 확인해두는 게 좋습니다.
HUG 전세보증금반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 반환하지 못하는 상황에 대비하는 상품이며, 주택 유형과 보증금, 계약기간 등에 따라 가입 요건과 신청기한이 달라집니다.
전세보증금반환보증 확인하기
HUG에서 가입 대상과 신청기한, 필요서류를 확인할 수 있습니다.
실거주 통보를 받았다면 이렇게 대응하세요
순서는 어렵지 않습니다.
계약 만료일 확인 → 갱신청구권 사용 여부 확인 → 실거주 통보 내용 보관 → 보증금 반환 일정 협의 순서로 챙기세요.
실제로 퇴거해야 한다면 이사 날짜와 보증금 반환 날짜도 문자나 계약서처럼 기록으로 남겨두는 편이 안전합니다.
특히 “집주인이 들어온다니까 어쩔 수 없겠지” 하고 바로 새집 계약부터 하는 건 피하는 게 좋습니다.
계약 상태와 갱신요구권부터 확인한 뒤 움직여도 늦지 않습니다.
분쟁 금액이 크거나 실거주 여부를 두고 다툼이 있다면 계약서와 통보 자료를 준비해 법률 전문가와 개별 사안을 확인하세요.