전세계약 연장 기간 총정리｜계약갱신청구권·묵시적 갱신·보증금 증액 전 꼭 확인할 것

전세계약 만료일이 가까워지면 계속 살지, 이사할지부터 고민하게 되죠.
“아무 말 없이 계속 거주하면 자동으로 연장되는 걸까?”
“집주인이 보증금을 올려달라고 하면 어디까지 받아들여야 하지?”
생각보다 확인할 내용이 많지만 전세계약 연장 기간과 갱신 방법을 먼저 구분하면 훨씬 수월하게 준비할 수 있어요.

 

 

실제 준비는 만료 3개월 전부터 시작하세요

주택 임대차계약은 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인이 원하면 원칙적으로 2년의 기간을 주장할 수 있어요.
계약 만료가 다가온다면 최소 3개월 전에는 계약서를 다시 꺼내보는 것이 좋습니다.
만료일과 보증금, 특약사항, 전세보증금반환보증 종료일을 한꺼번에 확인하세요.

법적으로 중요한 기준은 만료일 2개월 전이에요.
임대인이나 임차인이 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 정해진 시기 안에 알리지 않으면 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.
연장하거나 이사할 계획이 확실하다면 마지막 날까지 기다리지 말고 기록이 남는 방식으로 미리 전달하는 편이 안전해요.

 

 

전세계약을 연장할지 아직 결정하지 못했더라도 만료일은 먼저 확인하세요.
두 달 전 시기를 넘기면 예상과 다르게 묵시적 갱신이 성립할 수 있습니다.

 

 

계약갱신요구권은 언제 사용할 수 있을까요

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사할 수 있어요.
이 권리는 원칙적으로 한 번 사용할 수 있으며, 갱신되는 계약기간은 2년입니다.
최초 계약 2년에 갱신 2년을 더해 총 4년의 거주기간을 확보하는 구조로 이해하면 쉬워요.

요구할 때는 “계속 살고 싶다”라고만 말하기보다 주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사한다는 뜻을 분명히 남기는 것이 좋습니다.
문자메시지나 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 발송일과 도달 여부를 확인할 수 있는 수단을 이용하세요.
통화했다면 이후 합의 내용을 문자로 다시 보내 기록을 보완하는 편이 안전합니다.

묵시적으로 한 차례 계약이 연장됐다고 해서 계약갱신요구권을 사용한 것으로 보지는 않아요.
이전에 권리를 명확하게 행사한 적이 없다면 이후 갱신 시 사용할 수 있는지 확인해볼 수 있습니다.

 

 

주택임대차보호법 확인하기
계약갱신요구권 행사기간과 묵시적 갱신, 임대료 증액 기준을 확인하세요.

 

 

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있어요

계약갱신요구권을 행사했다고 항상 연장이 보장되는 것은 아닙니다.
임차인이 월세를 2기 이상 연체했거나 불법 전대, 고의적인 주택 훼손처럼 임차인의 의무를 크게 위반한 경우에는 갱신을 거절할 수 있어요.

임대인 또는 임대인의 직계존속·직계비속이 실제로 거주하려는 경우도 법에서 정한 거절 사유에 포함됩니다.
철거와 재건축이 필요한 상황이나 임대인과 임차인이 보상을 포함해 합의한 경우에도 달라질 수 있어요.

다만 실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
거절 사유를 들었다면 말로만 확인하지 말고 문자나 서면으로 이유를 남겨달라고 요청하세요.

 

 

묵시적 갱신은 기존 조건으로 2년 연장돼요

임대인과 임차인 모두 법에서 정한 시기까지 별도의 통지를 하지 않으면 종전 계약과 같은 조건으로 묵시적 갱신이 성립할 수 있어요.
보증금과 월세 조건은 그대로 유지되고 임대차기간은 2년으로 봅니다.

묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통보할 수 있어요.
다만 통보 즉시 계약이 끝나는 것은 아니며 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월 후 효력이 발생합니다.
따라서 이사를 결정했다면 실제 이사일보다 최소 3개월 이상 여유를 두고 알리는 것이 좋아요.

계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 임차인의 중도 해지와 3개월 효력 규정이 적용될 수 있습니다.
반면 임대인과 별도의 조건으로 새롭게 합의한 재계약은 계약서 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으니 중도해지 조항을 꼭 확인하세요.

 

 

묵시적 갱신이 됐다고 다음 달 바로 보증금을 받을 수 있는 것은 아니에요.
해지 통보가 임대인에게 도달한 날과 3개월이 지나는 날짜를 정확히 남겨두세요.

 

 

보증금 증액은 주변 시세만 볼 일이 아니에요

계약갱신요구권을 사용해 연장할 때 임대인이 보증금을 일방적으로 크게 올릴 수는 없어요.
증액은 원칙적으로 기존 보증금이나 차임의 5% 범위에서 이루어지며, 증액 후 1년 이내에는 다시 올릴 수 없습니다.

보증금이 바뀐다면 구두로 합의하지 말고 갱신계약서 또는 연장 합의서를 작성하세요.
기존 계약서는 버리지 말고 새 계약서와 함께 보관해야 합니다.
증액한 보증금 부분의 보호를 위해 새 계약서에 확정일자를 받는 것도 중요해요.

계약서를 쓰기 전에는 등기부등본을 다시 확인하세요.
처음 입주했을 때 없었던 근저당권이나 압류, 가압류가 새로 설정됐다면 증액한 보증금의 회수 위험이 커질 수 있습니다.
등기부 확인이 끝나기 전에 증액금을 먼저 보내지 않는 것이 안전해요.

 

 

인터넷등기소에서 등기부 확인하기
재계약 전에 소유자와 근저당권, 압류 등 새로운 권리 설정을 확인하세요.

 

 

계약서를 다시 쓰지 않아도 될까요

조건이 바뀌지 않은 묵시적 갱신이라면 새 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아니에요.
그래도 계약기간과 연장 방식, 보증금 유지 여부를 간단한 확인서나 문자로 남겨두면 이후 분쟁을 줄일 수 있습니다.

보증금이나 계약기간, 특약이 달라진다면 새 계약서를 작성하는 편이 안전해요.
계약서에는 기존 계약의 연장인지, 계약갱신요구권을 행사한 것인지, 보증금 증액분과 지급일이 얼마인지 구체적으로 적으세요.

전세보증금반환보증에 가입한 상태라면 계약 연장만으로 보증기간이 자동 연장되는지 확인해야 합니다.
갱신계약서와 확정일자, 등기부등본 등 추가 서류가 필요할 수 있으므로 가입한 보증기관에 만료 전에 문의하세요.

 

 

연장하지 않는다면 반환 일정도 함께 정하세요

이사를 결정했다면 갱신하지 않겠다는 뜻과 함께 보증금 반환일을 서면으로 확인하세요.
새로운 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다는 말만 믿고 다음 집 계약을 먼저 확정하면 자금 일정이 꼬일 수 있습니다.

만료일, 보증금 반환 계좌, 집을 넘겨줄 시간까지 미리 합의하는 것이 좋아요.
보증금을 받지 못한 상태에서 먼저 전출해야 한다면 대항력과 우선변제권을 지키기 위해 임차권등기명령을 검토해야 합니다.

전세계약 연장은 단순히 2년을 더 사는 절차가 아니에요.
만료일 3개월 전부터 의사를 정하고, 늦어도 2개월 전에는 기록을 남기세요.
그다음 등기부등본과 보증금 증액, 확정일자, 반환보증 연장 여부까지 확인하면 됩니다.
기간보다 중요한 건 정확한 통보와 문서라는 점을 꼭 기억하세요.