2026 종부세 개편 총정리｜실거주 1주택·비거주 1주택·다주택자 세금 어떻게 달라질까

2026년 세제개편안이 발표되면서 부동산을 가진 분들이 가장 많이 보는 단어가 하나 생겼습니다.
바로 ‘실거주’인데요.
이번 개편은 단순히 집을 몇 채 가지고 있는지보다 그 집에 실제로 얼마나 오래 살았는지를 세금에 더 강하게 반영하는 방향입니다.
특히 비거주 1주택자, 고가주택 보유자, 다주택자라면 종부세와 양도소득세 변화를 꼼꼼하게 볼 필요가 있습니다.

 

 

먼저, 아직 확정된 세법은 아닙니다

가장 중요한 부분부터 짚고 갈게요.
2026년 8월 3일 발표된 내용은 정부의 세제개편안입니다.
앞으로 입법 절차와 국회 심의를 거치게 되므로 최종 법률에서는 일부 내용이 달라질 수 있습니다.
지금 단계에서는 집을 급하게 팔거나 매수하기보다 내가 어느 유형에 해당하는지 먼저 계산해보는 것이 좋습니다.

 

 

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장기보유특별공제는 ‘보유’보다 ‘거주’가 중요해집니다

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간을 각각 반영합니다.
정부안의 핵심은 이를 단계적으로 바꿔 실제 거주기간 중심의 공제로 전환하는 것입니다.
결국 집을 오래 가지고만 있었던 사람보다 오랫동안 직접 거주한 1주택자가 훨씬 유리해지는 구조예요.

예를 들어 주택을 10년 보유했더라도 실제 거주기간이 짧다면 지금보다 공제 혜택이 크게 줄어들 수 있습니다.
반대로 장기간 실제 거주한 1주택자는 최대 공제율을 활용할 여지가 커집니다.
보유기간만 보고 양도 시점을 결정하던 방식이 달라지는 셈입니다.

 

 

“10년 가지고 있었으니 장기보유특별공제는 충분하겠지.”
앞으로는 이 생각보다 실제로 몇 년을 거주했는지가 훨씬 중요해집니다.

 

 

종부세는 실거주 1주택과 비거주 1주택이 갈립니다

이번 종부세 개편에서 가장 눈에 띄는 변화입니다.
1세대 1주택 기본공제는 현재 12억원인데 정부안에서는 거주용 1주택 14억원, 비거주 1주택 9억원으로 차등화됩니다.
같은 한 채를 가지고 있어도 직접 사는지, 세를 주고 다른 곳에서 거주하는지에 따라 종부세 계산이 달라질 수 있다는 뜻입니다.

여기서 하나 헷갈리기 쉬워요.
1세대 1주택자의 종부세 과세대상 여부를 판단하는 공시가격 기준과 실제 세액 계산 때 적용되는 기본공제는 구분해서 봐야 합니다.
특히 비거주 1주택자는 과세 대상이 되는 고가주택이라면 기본공제가 9억원으로 낮아지면서 과세표준이 커질 수 있습니다.

 

 

다주택자는 거주주택 비중까지 봅니다

다주택자도 기존처럼 일률적으로 기본공제액을 적용하는 구조에서 달라집니다.
정부안에서는 4억원에 전체 주택가액 가운데 거주용 주택이 차지하는 비율에 따라 최대 5억원을 추가하는 방식이 제시됐습니다.
실제로 거주하는 주택이 없다면 공제액이 크게 줄어들 수 있어요.

쉽게 말하면 앞으로는 “몇 채냐?”만 보는 게 아니라 “그중 어느 집에서 실제 살고 있느냐?”까지 함께 보는 방향입니다.
임대주택을 여러 채 보유하고 본인은 다른 곳에서 전세나 월세로 살고 있다면 영향을 더 크게 받을 수 있습니다.

 

 

공정시장가액비율도 올라갑니다

종부세 계산에 사용하는 공정시장가액비율은 현재 60%인데요.
개편안에서는 2027년 70%로 올라가고, 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 주택 보유자는 일정 요건에 따라 2028년 이후 80%까지 적용하는 방안이 담겼습니다.
다만 1세대 1주택자는 해당 80% 적용 대상에서 제외됩니다.

세부담 상한 역시 현행 150%에서 200%로 높이는 내용이 포함됐습니다.
따라서 기본공제만 보고 “나는 세금이 줄겠네”라고 판단하기보다 공제액, 공정시장가액비율, 세율을 같이 계산해야 합니다.

 

 

10년 이상 실거주 1주택자는 혜택도 있습니다

강화되는 내용만 있는 건 아닙니다.
10년 이상 거주한 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택은 양도소득 기본공제를 현행 연 250만원에서 연 2,500만원으로 확대하는 방안이 포함됐습니다.

다만 여기서 2,500만원은 세금 자체에서 그대로 빼주는 금액으로 생각하면 안 됩니다.
양도소득 계산 과정에서 적용되는 기본공제이기 때문에 실제 절세액은 양도차익과 세율에 따라 달라집니다.

 

 

결국 누가 가장 영향을 많이 받을까요?

이번 개편 방향만 놓고 보면 장기간 직접 거주한 1주택자는 상대적으로 유리해질 가능성이 큽니다.
반면 집 한 채를 장기간 임대하고 본인은 다른 곳에 거주하는 비거주 1주택자, 실제 거주하지 않는 주택을 여러 채 가진 사람, 양도차익이 큰 고가주택 보유자는 세부담을 다시 계산해봐야 합니다.

특히 주택을 매도할 계획이 있다면 공시가격, 취득일, 실제 거주기간, 조정대상지역 여부, 예상 양도차익을 한 번에 정리해두세요.
“1주택이니까 괜찮겠지” 또는 “다주택이라 무조건 불리하겠지”처럼 주택 수만 보고 판단하기에는 세금 구조가 훨씬 복잡해졌습니다.

 

 

체크포인트.
2026년 세제개편안은 아직 확정 법률이 아닙니다.
실제 매도나 증여처럼 세금이 크게 움직이는 결정을 하기 전에는 최종 개정 법률과 시행시기를 다시 확인하세요.

 

 

이번 2026 종부세 개편의 핵심을 한마디로 줄이면 ‘보유보다 거주’입니다.
실거주 한 채에 대한 혜택은 늘리고, 거주하지 않는 주택과 고가주택에는 부담을 더 주는 방향이 확실하게 드러났습니다.
지금 당장 움직이기보다는 내 주택별 실제 거주기간과 예상 양도 시점부터 정리해보세요.
세법이 최종 확정된 뒤 어떤 집을 먼저 처분할지 계산할 때 훨씬 수월해집니다.