2026 동탄 토허제 총정리｜토지거래허가 신청·실거주 의무·세입자 있는 집 매수 조건

동탄 아파트 매매를 준비하다가 토지거래허가구역 지정 소식을 들으면 가장 먼저 이런 생각이 드실 거예요.
“계약서를 먼저 쓰고 허가만 나중에 받으면 되는 거 아닌가?”
하지만 허가 대상 거래라면 순서가 완전히 다릅니다.
정식 계약과 계약금 지급보다 토지거래허가가 먼저라는 점부터 기억하셔야 합니다.

 

 

동탄 토허제에서는 가격 협상보다 허가 가능성 확인이 우선입니다.
가계약금을 보내기 전에도 해당 아파트가 허가 대상인지 관할 구청에 확인하세요.

 

 

동탄 토허제 적용 기간과 허가 대상

제공된 동탄구청 안내 기준으로 동탄구 토지거래허가구역 지정 기간은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지입니다.
대상 지역은 동탄구 전역이며, 주거지역 기준면적인 6㎡를 초과하는 토지 지분 거래는 허가 여부를 확인해야 합니다.

아파트 거래에서는 전용면적이 아니라 해당 주택에 붙어 있는 대지권 지분 면적으로 판단합니다.
따라서 동탄구에 있는 모든 부동산이 같은 기준으로 허가 대상이 되는 것은 아닙니다.
계약하려는 아파트의 등기사항증명서와 대지권 면적을 먼저 확인하는 것이 출발점입니다.

 

 

계약보다 먼저 진행할 허가 절차

허가 대상 거래의 기본 순서는 매매 조건 협의, 매도인과 매수인의 공동 허가 신청, 허가증 수령, 정식 매매계약서 작성, 부동산거래신고 순서입니다.
허가가 나오기 전에 본계약을 확정하거나 계약금을 먼저 지급하면 분쟁이 생길 수 있습니다.

허가 처리기간은 접수일부터 15일 이내이며 토요일, 일요일과 공휴일은 계산에서 제외됩니다.
서류 보완이나 추가 소명이 필요하면 실제 처리기간은 더 길어질 수 있으므로 잔금일과 이사일을 촉박하게 정하지 마세요.

허가를 받지 않은 상태에서 체결한 허가 대상 계약은 효력이 문제될 수 있습니다.
“일단 가계약금부터 걸어두자”는 방식도 조심해야 합니다.
약정금이나 계약금을 보내기 전에 허가 대상 여부와 신청 조건을 확인하셔야 안전합니다.

 

 

매수자는 실거주 계획을 구체적으로 준비해야 합니다

동탄 토허제는 실수요 목적의 취득인지가 중요합니다.
허가받은 주택은 원칙적으로 취득 후 2년간 직접 거주해야 하며, 일반적인 경우 허가일부터 4개월 이내 입주할 수 있는 계획이 필요합니다.

현재 살고 있는 집의 계약 종료일과 동탄 아파트 입주일이 맞는지 확인하세요.
직장 위치, 가족의 거주 필요성, 자녀의 통학처럼 동탄에 실제로 살아야 하는 이유도 설명할 수 있어야 합니다.
화성시나 인접 지역에 거주하지 않는 매수자라면 거주 목적을 더 구체적으로 소명해야 할 수 있습니다.

기존 주택을 보유하고 있다면 추가로 집을 취득하는 이유와 기존 주택 처리계획도 준비합니다.
제공된 안내에서는 기존 주택의 매매나 임대 계획을 제출하고 6개월 이내 처분해야 하는 기준이 제시돼 있습니다.
허가 신청 전에 현실적으로 처분 가능한 일정인지 점검하세요.

 

 

매도인도 공동 신청 준비가 필요합니다

토지거래계약허가는 매수인 혼자 진행하는 절차가 아닙니다.
원칙적으로 매도인과 매수인이 함께 신청하며, 한쪽이 대신 접수한다면 위임장과 신분증 사본 등이 필요할 수 있습니다.

매도인은 매수인이 실제로 입주할 수 있는지, 자금조달계획이 현실적인지 확인하는 것이 좋습니다.
세입자가 거주 중이라면 임대차계약 종료일과 매수인의 입주 가능 시점도 맞아야 합니다.
가격만 높은 매수인보다 허가 요건을 갖춘 매수인을 선택하는 것이 거래 지연과 계약 무산 위험을 줄이는 데 도움이 됩니다.

 

 

허가 신청 때 준비할 주요 서류

기본적으로 토지거래계약허가 신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금 조달계획서를 준비합니다.
행정정보 공동이용 사전동의서와 개인정보 수집·이용·제공 동의서, 가족관계증명서도 필요할 수 있습니다.

주택을 추가로 취득한다면 사유 소명서와 기존 주택 처분계획서를 제출해야 합니다.
세입자가 있다면 임대차계약 종료를 확인할 자료를 준비하고, 타지역 거주자는 재직증명서처럼 동탄 거주 필요성을 보여주는 서류를 챙기세요.

공동명의로 취득할 때는 공동매수인이 각각 자금조달계획서를 작성해야 할 수 있습니다.
함께 입주할 배우자와 자녀 등 세대원의 동의서가 요구될 수 있으므로 신청 전에 관할 부서의 서류 목록을 다시 확인하는 편이 좋습니다.

 

 

세입자가 있는 아파트는 조건부터 따져보세요

세입자가 거주 중이라고 해서 모든 거래가 불가능한 것은 아닙니다.
일정 조건을 모두 충족하면 기존 임대차계약 종료일까지 실거주 시기를 늦추는 특례를 검토할 수 있습니다.
다만 실거주 의무가 없어지는 것이 아니라 입주 시점만 유예되는 제도입니다.

제공된 기준에서는 2026년 5월 12일 당시 이미 세입자가 거주 중인 주택이어야 합니다.
매수인은 당시 무주택 세대 구성원이었고 허가 신청일까지 계속 무주택 상태를 유지해야 합니다.

최초 임대차 종료일은 2028년 5월 11일 이전이어야 하며, 2026년 12월 31일까지 허가 신청과 허가를 마쳐야 합니다.
허가 후 4개월 이내 소유권을 이전하고, 세입자 계약이 끝나면 직접 입주해 2년간 거주하는 조건도 따라옵니다.

조건 하나라도 맞지 않으면 유예 특례 적용이 어려울 수 있습니다.
계약 전 임대차계약서의 최초 작성일, 갱신 여부, 계약 종료일과 보증금 승계 조건을 꼼꼼하게 확인하세요.

 

 

세입자가 있는 집을 살 수 있다는 말만 믿고 계약하면 안 됩니다.
무주택 유지 기간, 기존 임대차 체결일, 허가 신청기한과 실제 입주일이 모두 맞아야 합니다.

 

 

실거주 의무를 지키지 않으면 제재가 따릅니다

허가받은 목적대로 주택을 이용하지 않으면 이행명령을 받을 수 있습니다.
이를 계속 이행하지 않을 경우 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과될 수 있으며, 이용 의무기간이 끝날 때까지 반복될 수 있습니다.

허가 없이 거래하거나 부정한 방법으로 허가받았다면 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
제공된 자료에서는 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가의 30% 이하 벌금 기준을 안내하고 있습니다.

 

 

계약 전 마지막으로 확인할 순서

먼저 아파트 대지권 지분을 확인해 허가 대상인지 판단하세요.
그다음 매수인의 실거주 가능 시점, 기존 주택 처분계획, 자금 출처와 대출 가능 여부를 함께 점검합니다.
세입자가 있다면 임대차 종료일과 실거주 유예 요건을 따로 확인해야 합니다.

허가 대상이라면 매도인과 매수인이 서류를 준비해 공동 신청하고, 허가증을 받은 뒤 정식 계약을 체결하세요.
동탄 토허제에서는 계약보다 사전 확인이 먼저입니다.
개인의 주택 보유 상태와 거주지, 임대차 관계에 따라 요구 서류가 달라질 수 있으므로 약정금을 보내기 전 관할 구청에 최종 확인하셔야 합니다.